Три барьера для продажи жилья: разбор законопроекта № 1078594-8

Депутаты внесли в Госдуму проект поправок в закон о регистрации недвижимости, который может кардинально изменить правила продажи жилья между физическими лицами. Три ключевых новшества — обязательное нотариальное согласие на проживание, только безналичные расчёты и «период охлаждения» — вызвали резкую критику профильного комитета. Разбираем, что именно предлагается, кому это выгодно и почему законопроект, скорее всего, отклонеят.

Суть предлагаемых изменений

Законопроект № 1078594-8 дополняет Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» тремя новыми требованиями к сделкам по отчуждению жилых помещений между физическими лицами. Во-первых, если продаваемое жильё является для продавца и совместно проживающих с ним членов семьи единственным, он обязан получить нотариально удостоверенное согласие собственника иного жилого помещения на проживание в нём. Во-вторых, расчёты по договору купли-продажи должны производиться исключительно в безналичной форме. В-третьих, вводится «период охлаждения»: государственная регистрация перехода права собственности может быть осуществлена не ранее чем через семь календарных дней с даты заключения договора. Сейчас законопроект находится на стадии рассмотрения в первом чтении и включён в примерную программу Госдумы на февраль 2026 года. Анализ опирается на текст заключения ответственного комитета, так как полный текст законопроекта в открытом доступе отсутствует.

Плюсы для бизнеса и граждан

Авторы инициативы, вероятно, стремились защитить продавцов единственного жилья от необдуманных сделок и мошенничества. Обязательное нотариальное согласие могло бы гарантировать, что после продажи человек не останется без крыши над головой. Безналичные расчёты способны снизить риски, связанные с передачей крупных сумм наличными, и повысить прозрачность операций. «Период охлаждения» даёт сторонам время на раздумья и потенциально позволяет выявить скрытые дефекты сделки до её завершения. Однако в текущей редакции эти меры не подкреплены механизмами реализации, что сводит их пользу к нулю.

Минусы и риски

Комитет Госдумы по государственному строительству и законодательству в своём заключении указал на фундаментальные противоречия законопроекта действующему законодательству. Требование получить согласие собственника иного жилья ставит продавца в зависимость от третьего лица, что нарушает конституционное право распоряжаться имуществом (ст. 35 Конституции) и принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Более того, Основы законодательства о нотариате не предусматривают такого нотариального действия, а правовые последствия отзыва согласия не определены. Запрет на наличные расчёты противоречит ст. 140 ГК РФ, которая допускает обе формы платежей. «Период охлаждения» не учитывает уже установленные сроки регистрации (7–9 рабочих дней) и не даёт продавцу права на односторонний отказ от договора, что создаёт правовую неопределённость. В целом, по мнению комитета, законопроект исходит из презумпции недобросовестности участников сделок, что противоречит п. 5 ст. 10 ГК РФ.

Правовые риски и ограничения

Принятие законопроекта в текущем виде чревато серьёзными правовыми коллизиями. Отсутствие в законодательстве механизма проверки того, является ли жильё единственным, откроет поле для злоупотреблений. Неясно, как быть при продаже доли в праве собственности или при одновременной покупке встречного жилья. «Период охлаждения» может быть истолкован как дополнительное основание для приостановления регистрации, что увеличит нагрузку на Росреестр и суды. Дискриминационный характер норм (ограничения касаются только продавцов единственного жилья) может стать поводом для жалоб в Конституционный Суд. Законопроект не поддержан Правительством РФ, Советом при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и профильным комитетом Совета Федерации, что делает его принятие маловероятным.

Практические шаги для заинтересованных лиц

Поскольку законопроект находится на ранней стадии и рекомендован к отклонению, участникам рынка недвижимости не требуется предпринимать срочных действий. Однако юристам и риелторам стоит ознакомиться с инициативой, чтобы понимать возможные векторы регулирования. Если вы планируете продажу единственного жилья в ближайшие год-два, текущие правила не меняются. В случае неожиданного возврата законопроекта к рассмотрению рекомендуется отслеживать его статус на сайте Госдумы и консультироваться с нотариусами о готовности к новым требованиям. Пока же все расчёты и сроки регистрации остаются прежними.

Что делать

• Отслеживать статус законопроекта № 1078594-8 на сайте sozd.duma.gov.ru.
• При планировании сделок с жильём учитывать, что текущие правила не меняются.
• Консультироваться с нотариусом и юристом при продаже единственного жилья для минимизации рисков.

Источники

• Карточка законопроекта (sozd.duma.gov.ru)

Материал подготовлен на основе официальных материалов Госдумы и СОЗД и носит информационный характер; это не индивидуальная юридическая консультация. Перед действиями проверяйте актуальную редакцию нормативных актов и официальную публикацию на pravo.gov.ru.