С 1 сентября 2026 года регионы смогут запускать КРТ на федеральных землях без согласования с Москвой
Специализируется на сделках с недвижимостью, земельных вопросах и спорах в сфере ЖКХ. Сопровождает покупку и продажу жилья, регистрацию прав, ипотечные риски и конфликты с управляющими компаниями. Сильная сторона — разбор сделки до подписания договора, когда ошибки ещё можно предотвратить.
Собственники недвижимости в зонах комплексного развития территорий (КРТ) теперь могут передать права и обязанности по договору КРТ вместе с продажей участка, а регионы получили право запускать такие проекты на федеральных землях без согласования с Москвой.
Что важно
- Суть за 30 секунд: С 1 сентября 2026 года регионы смогут запускать КРТ на федеральных землях без согласования с Москвой, а частные компании больше не смогут быть операторами таких проектов.
- Кого касается: Застройщики, Девелоперы, Собственники недвижимости, Органы власти субъектов РФ, Юристы в сфере недвижимости, Участники реновации в Москве
- Что сделать: Проверьте, не попадает ли ваша недвижимость в зону КРТ, и если да — согласуйте передачу прав при продаже; застройщикам — убедитесь, что оператор проекта соответствует новым требованиям по доле госучастия.
- Срок/дата: 04.08.2026 (основная часть), 01.09.2026 (отдельные положения)
- Проверить документ: Проверить документ
Что произошло
4 августа 2026 года опубликован Федеральный закон № 299-ФЗ, который вносит изменения в Градостроительный кодекс и другие акты. Закон упрощает запуск КРТ на федеральных землях: теперь регионы могут принимать такие решения самостоятельно, если им переданы полномочия по управлению федеральной недвижимостью. Одновременно ужесточаются требования к операторам КРТ — ими могут быть только компании с преобладающим государственным или муниципальным участием. Также урегулирована передача прав и обязанностей по договорам КРТ при продаже недвижимости в границах таких территорий. Для Москвы расширены полномочия по установлению особенностей градостроительных процедур в рамках реновации и КРТ, включая возможность заключения ДДУ без эскроу-счетов для фонда реновации.
Почему это важно
Закон меняет баланс интересов в проектах КРТ. Регионы получают рычаг для быстрого вовлечения федеральных земель в оборот, но частные девелоперы теряют возможность быть операторами, что может снизить конкуренцию. Для собственников недвижимости в зонах КРТ появляется легальный механизм выхода из проекта через продажу актива с передачей обязательств. В московской реновации допускается отказ от эскроу-счетов, что удешевляет финансирование для фонда, но создает риски для дольщиков, если фонд не единственный участник.
Кого касается
Застройщики и девелоперы, работающие в сфере КРТ; собственники земельных участков и объектов недвижимости в границах КРТ; органы власти субъектов РФ и муниципалитетов; участники программы реновации в Москве; юридические лица, претендующие на роль оператора КРТ.
Что проверить сегодня
- Соответствует ли ваш оператор КРТ новым требованиям: доля РФ, субъекта или муниципалитета более 50% (или дочернее общество такого юрлица).
- Если вы продаете недвижимость в зоне КРТ, получите согласие всех сторон договора КРТ на передачу прав и обязанностей.
- Для проектов в Москве: уточните, воспользовались ли власти правом установить особые правила техприсоединения и выдачи ГПЗУ.
- Если вы застройщик в Москве и участвуете в реновации, проверьте, можно ли заключить ДДУ без эскроу-счетов при условии, что фонд — единственный дольщик.
- Разрешения на строительство, выданные до 1 сентября 2026 года, продолжают действовать — проверьте сроки и необходимость перехода на новый реестровый порядок.
Юридические риски
- Частные девелоперы больше не могут быть операторами КРТ, что ограничивает их роль в проектах и может привести к пересмотру текущих соглашений.
- Передача прав по договору КРТ без согласия сторон может быть оспорена, что грозит срывом сделки купли-продажи недвижимости.
- В московской реновации отказ от эскроу-счетов допустим только если фонд — единственный дольщик; при нарушении этого условия договоры могут быть признаны недействительными.
- Регионы могут затянуть переход на новый порядок выдачи разрешений до 2027 года, что создает неопределенность для застройщиков, планирующих проекты после 1 сентября 2026 года.
Для юриста
Обратите внимание на новую редакцию статьи 71 ГрК РФ: оператор КРТ теперь должен соответствовать критериям участия государства или муниципалитета в уставном капитале (более 50%). Для федеральных операторов перечень будет установлен Правительством. При структурировании сделок с недвижимостью в зонах КРТ используйте механизм части 9.1 статьи 70 ГрК РФ для передачи прав и обязанностей по договору, но обязательно фиксируйте согласие сторон. В московских проектах реновации анализируйте допустимость исключений из 214-ФЗ: перечень неприменяемых статей прямо указан в новой редакции части 10 статьи 7 Закона о статусе столицы. Переходные положения статьи 8.1 Федерального закона № 191-ФЗ позволяют регионам сохранить старый порядок выдачи разрешений до 1 сентября 2027 года, что может быть использовано для завершения текущих проектов.
Для бизнеса
Если вы планируете участвовать в КРТ как оператор, убедитесь, что структура вашей компании соответствует новым требованиям: доля государства, региона или муниципалитета должна превышать 50%. В противном случае вы можете выступать только как подрядчик или инвестор. При продаже активов в зонах КРТ используйте новый механизм передачи прав и обязанностей по договору, чтобы избежать двойной ответственности. Для проектов в Москве оцените выгоду от возможного отказа от эскроу-счетов, но помните об ограничениях: фонд должен быть единственным дольщиком. Следите за решениями регионов о продлении старого порядка выдачи разрешений на строительство — это даст дополнительное время для адаптации.
Что отслеживать дальше
- Утверждение Правительством РФ перечня юридических лиц, которые могут быть федеральными операторами КРТ.
- Принятие субъектами РФ нормативных актов о порядке заключения договоров КРТ и передачи прав по ним.
- Реализация московскими властями новых полномочий по установлению особенностей градостроительных процедур.
- Практика применения механизма ДДУ без эскроу-счетов в реновации и возможные споры о его законности.
Источники
- Федеральный закон от 04.08.2026 № 299-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Официальный интернет-портал правовой информации)
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Перед действиями проверьте актуальную редакцию нормативных актов.
Краткий вывод для шаринга
С 1 сентября 2026 года вступают в силу новые правила КРТ: решения по федеральным землям принимаются регионами без согласования с федеральными органами, а операторами могут быть только компании с госучастием.
Частые вопросы
Кого касаются новые правила об операторах КРТ?
Новые требования к операторам КРТ (доля государства, региона или муниципалитета более 50%) касаются всех проектов КРТ, решения по которым принимаются после вступления закона в силу. Частные девелоперы больше не смогут выступать операторами, но могут участвовать в проектах как подрядчики или инвесторы.
Можно ли продать участок в зоне КРТ и передать обязательства по договору?
Да, с 4 августа 2026 года собственник может передать права и обязанности по договору КРТ третьему лицу при продаже участка или объекта, но только с согласия всех сторон договора (органа власти и других участников).
Что изменилось для реновации в Москве?
Московские власти получили право устанавливать особенности техприсоединения к сетям, выдачи градостроительных планов и разрешений на строительство, а также BIM-проектирования для проектов реновации и КРТ. Кроме того, фонд реновации может заключать ДДУ без эскроу-счетов, если он единственный дольщик по проекту.
Когда заканчивается переходный период для разрешений на строительство?
Разрешения, выданные до 1 сентября 2026 года, действуют до своего срока. Регионы могут сохранить старый порядок выдачи разрешений до 1 сентября 2027 года, но после этой даты все переходят на новый реестровый порядок.