Арендодатель на УСН стал плательщиком НДС: почему суд не позволил увеличить арендную плату без соглашения

Арендодатель, ставший плательщиком НДС, не может в одностороннем порядке увеличить арендную плату на сумму налога, если договор предусматривает изменение цены только по соглашению сторон.

Что важно

• Суть за 30 секунд: Арендодатель не может в одностороннем порядке увеличить арендную плату на сумму НДС, даже если он стал плательщиком НДС, если договор предусматривает изменение только по соглашению сторон.
• Кого касается: Арендодатели, Арендаторы, ИП на УСН, Юристы
• Что сделать: Проверьте договор аренды на наличие условия о порядке изменения арендной платы при изменении налогового статуса и получите подписанное обеими сторонами соглашение до выставления новых счетов.
• Срок/дата: Срок в источниках не указан.
• Первоисточник: Открыть на consultant.ru

Практический чек-лист

1. Проверьте договор аренды на наличие условия о порядке изменения арендной платы при изменении налогового статуса арендодателя Ответственный: Арендодатель (или его юрист). Подтверждение: Копия договора аренды с выделенным пунктом об изменении цены. Срок/триггер: До направления арендатору уведомления об увеличении арендной платы.
2. Убедитесь, что соглашение об изменении арендной платы подписано обеими сторонами, а не только арендодателем Ответственный: Арендодатель. Подтверждение: Двусторонне подписанное дополнительное соглашение. Срок/триггер: До выставления счетов с новой суммой.
3. Если арендатор отказывается подписывать соглашение, зафиксируйте отказ письменно Ответственный: Арендодатель. Подтверждение: Письмо арендатора об отказе или акт о вручении предложения. Срок/триггер: В течение разумного срока после направления предложения.
4. Проанализируйте судебную практику по аналогичным спорам в вашем округе Ответственный: Юрист. Подтверждение: Подборка судебных актов, включая Постановление АС Центрального округа от 23.07.2026 по делу N А48-9068/2025. Срок/триггер: При подготовке правовой позиции.

Суть спора: арендодатель на УСН стал плательщиком НДС и попытался поднять цену

Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения сдавал организации нежилые помещения за 142 800 рублей в месяц. В договоре аренды стороны предусмотрели, что если арендодатель станет плательщиком НДС, они оформят соглашение о новом размере арендной платы и сумме налога, а арендодатель будет выставлять счета-фактуры.

С 1 января 2025 года ИП действительно стал плательщиком НДС. В апреле 2025 года он получил от арендатора проект соглашения, по которому арендная плата увеличивалась до 171 360 рублей, включая НДС 20%. ИП подписал соглашение и передал его арендатору, после чего начал ежемесячно выставлять счета и счета-фактуры с НДС. Однако арендатор продолжал платить прежнюю сумму — 142 800 рублей.

ИП обратился в суд с иском о взыскании задолженности. Суд первой инстанции иск удовлетворил, но апелляционная и кассационная инстанции с этим не согласились.

Почему суды отказали во взыскании: ключевые аргументы

Апелляционный суд и кассация указали, что по условиям договора арендодатель не вправе увеличивать арендную плату в одностороннем порядке. Между сторонами возникли разногласия о толковании условий договора об изменении арендной платы.

Суды подчеркнули: включение в договор условия о том, что арендную плату можно изменить не чаще одного раза в год по соглашению сторон, не означает, что стороны приняли на себя обязательство заключать такое соглашение. Это лишь возможность, но не обязанность.

Кроме того, ИП не доказал, что стороны фактически подписали соглашение об изменении арендной платы. Тот факт, что арендодатель подписал проект и передал его арендатору, не свидетельствует о заключении соглашения, поскольку арендатор его не подписал.

Правовая логика: соглашение сторон как необходимое условие изменения цены

В соответствии с гражданским законодательством изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае договор аренды не предоставлял арендодателю права на одностороннее увеличение арендной платы в связи с изменением его налогового статуса.

Условие о том, что стороны «оформят соглашение» при наступлении определенного события, является предварительным соглашением о намерениях, но не создает обязанности заключить такое соглашение. Для изменения цены необходимо волеизъявление обеих сторон, выраженное в подписанном документе.

Суды также отметили, что арендодатель не представил доказательств того, что арендатор согласился с новой ценой. Одностороннее выставление счетов с НДС не может изменить договор.

Практические последствия для арендодателей и арендаторов

Для арендодателей, которые с 1 января 2025 года стали плательщиками НДС, это решение означает, что они не могут автоматически увеличивать арендную плату на сумму налога. Необходимо либо заранее предусмотреть в договоре механизм изменения цены, либо получить письменное согласие арендатора.

Если арендатор отказывается подписывать соглашение, арендодатель может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению соглашения, но только если договор содержит соответствующую обязанность. В противном случае он рискует не получить доплату.

Для арендаторов это решение подтверждает: они не обязаны соглашаться на увеличение арендной платы только потому, что арендодатель стал плательщиком НДС. Если договор не предусматривает такого права, арендатор может продолжать платить прежнюю сумму.

Как защитить свои интересы: рекомендации для сторон договора аренды

Арендодателям следует внимательно проанализировать условия договора аренды. Если договор не содержит положения о праве на одностороннее увеличение арендной платы при изменении налогового статуса, необходимо инициировать переговоры с арендатором и заключить дополнительное соглашение.

В соглашении следует четко указать новый размер арендной платы, порядок ее изменения и момент вступления в силу. Важно получить подпись арендатора на документе, а не ограничиваться направлением проекта.

Арендаторам рекомендуется проверять, имеет ли арендодатель право на увеличение арендной платы в одностороннем порядке. Если такого права нет, можно отказаться от подписания соглашения и продолжать платить прежнюю сумму. При возникновении спора суды, как показывает практика, встают на сторону арендатора.

Аналогичная практика: позиция других судов

Ранее Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также счел незаконным включение НДС в цену аренды из-за изменения налоговых обязательств арендодателя. Это свидетельствует о формировании единообразного подхода: переход арендодателя на уплату НДС сам по себе не является основанием для изменения арендной платы.

Судебная практика подчеркивает, что налоговые обязательства арендодателя — это его предпринимательский риск, который не может быть переложен на арендатора без его согласия. Поэтому арендодателям следует заранее учитывать возможные налоговые изменения при заключении договора.

Источники

• Суд: увеличить цену на НДС из-за новых обязательств арендодателя можно лишь по соглашению сторон (КонсультантПлюс — Правовые новости)

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Перед действиями проверьте актуальную редакцию нормативных актов.