С 27 июля 2026 года иностранцам запрещено владеть землёй в Сириусе

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные компании больше не могут владеть земельными участками на федеральной территории «Сириус» — с 27 июля 2026 года эта территория приравнена к приграничным зонам с особым режимом землепользования.

Что важно

• Суть за 30 секунд: Федеральная территория «Сириус» приравнена к приграничным территориям: иностранцам запрещено владеть землей на этой территории.
• Кого касается: Иностранные граждане, Лица без гражданства, Иностранные юридические лица, Собственники земельных участков в Сириусе
• Что сделать: Если вы иностранец или представляете иностранную компанию и владеете землёй в Сириусе, немедленно начинайте процедуру отчуждения участка. Проверьте все действующие договоры аренды и иные права на землю на предмет ограничений.
• Срок/дата: 27.07.2026
• Проверить документ: Проверить документ

27 июля 2026 года Президент России подписал Указ № 521, который внёс изменение в перечень приграничных территорий, где иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать земельными участками на праве собственности. В этот перечень добавлена федеральная территория «Сириус». Разбираем, что это значит для текущих и потенциальных владельцев земли, какие риски возникают и что делать прямо сейчас.

В чём суть указа и почему это важно?

Указ Президента РФ от 27.07.2026 № 521 дополнил перечень приграничных территорий, утверждённый ещё в 2011 году, новым пунктом — «Федеральная территория „Сириус“». Это означает, что с 27 июля 2026 года иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут иметь в собственности земельные участки в границах Сириуса. Важность изменения в том, что Сириус — активно развивающаяся территория с высокой инвестиционной привлекательностью, и многие иностранцы ранее приобретали здесь недвижимость. Теперь их право собственности подлежит прекращению.

Кого конкретно касается запрет?

Запрет касается трёх категорий лиц: иностранных граждан (независимо от наличия вида на жительство в России), лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Российские граждане и компании без иностранного участия под запрет не подпадают. Важно: если у российской компании есть иностранные учредители или бенефициары, это не делает её автоматически иностранным юрлицом, но при наличии контроля со стороны иностранного инвестора могут применяться иные ограничения, например, по Федеральному закону № 57-ФЗ.

Что делать, если я иностранец и у меня уже есть участок в Сириусе?

Если вы подпадаете под запрет и являетесь собственником земельного участка в Сириусе, вы обязаны произвести его отчуждение. Согласно статье 238 Гражданского кодекса РФ, если имущество оказалось в собственности лица, которому оно не может принадлежать в силу закона, оно должно быть отчуждено в течение года с момента возникновения основания для прекращения права собственности. В данном случае основание возникло 27 июля 2026 года, значит, у вас есть время до 27 июля 2027 года, чтобы продать, подарить или иным образом передать участок лицу, имеющему право на его приобретение. Рекомендую не затягивать: если вы не уложитесь в срок, местная администрация может через суд потребовать принудительной продажи участка с торгов.

Можно ли обойти запрет через аренду или доверительное управление?

Запрет касается только права собственности. Иностранные граждане и компании по-прежнему могут арендовать земельные участки в Сириусе, если иное не предусмотрено законодательством об аренде для приграничных территорий. Однако нужно учитывать, что долгосрочная аренда с правом выкупа теперь не будет иметь смысла, так как выкуп в собственность станет невозможен. Также стоит проверить, не введены ли дополнительные ограничения на уровне местных нормативных актов Сириуса.

Какие риски для покупателя-россиянина при сделке с иностранцем?

Если вы гражданин России и планируете купить участок у иностранного продавца в Сириусе, сама сделка законна, но требует повышенной осмотрительности. Убедитесь, что продавец действительно является собственником и что его право собственности не оспаривается. Также проверьте, не было ли предыдущих сделок с этим участком, совершённых в обход запрета (например, через цепочку фиктивных переходов права). Росреестр может приостановить регистрацию перехода права, если усмотрит нарушение. Рекомендую получить нотариально заверенное заявление продавца об отсутствии ограничений и провести правовой аудит истории участка.

Как проверить, попадает ли мой участок в границы Сириуса?

Границы федеральной территории «Сириус» установлены Федеральным законом от 22.12.2020 № 437-ФЗ. Проверить принадлежность участка к этой территории можно по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте Росреестра или заказав выписку из ЕГРН. В выписке будет указано, входит ли участок в границы Сириуса. Если участок находится на территории, которая была включена в Сириус после 2020 года, также ориентируйтесь на актуальные сведения ЕГРН.

Источники

• Указ Президента Российской Федерации от 27.07.2026 № 521 "О внесении изменения в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26" (Официальный интернет-портал правовой информации)

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Перед действиями проверьте актуальную редакцию нормативных актов.