Госдума отменяет индексы рынка недвижимости: что изменится для собственников и бюджета

В Госдуму внесен законопроект, который убирает из Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» понятие индексов рынка недвижимости (ИРН). С 2021 года этот механизм ни разу не сработал, зато создавал риск необоснованного снижения кадастровой стоимости и выпадающих доходов бюджетов. Разбираем, что предлагают изменить сенаторы, как это отразится на собственниках и почему комитет-соисполнитель уже поддержал инициативу.

Суть предлагаемых изменений

Законопроект № 1184879-8, внесенный сенаторами А.А. Шевченко, А.Г. Высокинским, А.Н. Епишиным и Н.В. Ильиной, предлагает признать утратившей силу статью 191 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Именно эта статья регулировала порядок расчета ИРН и механизм автоматического изменения кадастровой стоимости, если ИРН снижался более чем на 30%.

Одновременно из закона исключаются все упоминания ИРН: из пункта 8 части 2 статьи 18 (применение сведений о кадастровой стоимости) и из части 2 статьи 23 (состав сведений фонда данных государственной кадастровой оценки). Фактически институт индексов рынка недвижимости полностью упраздняется.

По данным пояснительной записки, с 2021 года ни в одном субъекте РФ не было зафиксировано снижения ИРН более чем на 30%. Таким образом, норма оказалась «мертвой» — она не применялась на практике, но требовала от Роскадастра ежегодных расчетов.

Плюсы для бизнеса и граждан

Для публично-правовой компании «Роскадастр» отмена ИРН означает снижение административной нагрузки — больше не нужно ежегодно рассчитывать индексы по всем категориям объектов недвижимости. Это может ускорить другие процессы кадастровой оценки и сократить издержки.

Для региональных и местных бюджетов исчезает риск необоснованного снижения налоговой базы. Как отмечается в заключении ответственного комитета, ИРН рассчитывались по категориям земель в целом, без учета видов разрешенного использования. Если бы индекс упал более чем на 30%, кадастровую стоимость пришлось бы автоматически снижать для всех участков категории, даже если рыночная цена части из них не изменилась. Это могло привести к неоправданным потерям бюджетов.

Для бизнеса и граждан, недовольных текущей кадастровой стоимостью, сохраняются все действующие механизмы оспаривания — через комиссию или суд. Отмена ИРН не лишает права на пересмотр оценки, если она действительно завышена.

Минусы и риски

Главный минус — потеря автоматического механизма снижения кадастровой стоимости при резком падении рынка. Хотя с 2021 года таких ситуаций не возникало, в случае будущего кризиса (например, обвала цен на коммерческую недвижимость или землю) собственникам придется оспаривать стоимость в индивидуальном порядке. Это дольше и сложнее, чем автоматический пересчет.

По оценке экспертов, это может привести к временному увеличению налоговой нагрузки на владельцев недвижимости в период кризиса — пока они не добьются пересмотра кадастровой стоимости, налог будет начисляться по старым данным.

Также исчезает публичный индикатор состояния рынка недвижимости. ИРН, даже не срабатывая как триггер, мог использоваться аналитиками и участниками рынка для оценки динамики цен.

Правовые риски и ограничения

Законопроект находится на стадии первого чтения, и его концепция уже поддержана Комитетом по государственному строительству и законодательству. Это значит, что ко второму чтению возможны лишь точечные правки, но общая идея отмены ИРН, скорее всего, сохранится.

Прямых правовых рисков для собственников отмена ИРН не создает — норма фактически не работала. Однако в случае резкого падения рынка отсутствие автоматического механизма может вызвать волну судебных споров. Это потенциально увеличит нагрузку на комиссии по оспариванию кадастровой стоимости и суды.

Важно отметить: законопроект не меняет порядок проведения государственной кадастровой оценки (раз в 4 года для городов федерального значения и раз в 5 лет для остальных регионов) и не затрагивает возможность внеочередной оценки. Риск необоснованного снижения стоимости, который существовал из-за агрегированного расчета ИРН, устраняется.

Практические шаги для заинтересованных лиц

Для собственников недвижимости: пока закон не принят, ИРН продолжает рассчитываться, но его практическое значение минимально. Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной, используйте стандартные механизмы оспаривания — обращение в комиссию при Росреестре или в суд. После отмены ИРН этот порядок не изменится.

Для бизнеса (особенно владельцев крупных земельных участков): следите за рыночной конъюнктурой. В случае резкого падения цен придется оперативно инициировать пересмотр кадастровой стоимости, чтобы не переплачивать налог на имущество или земельный налог.

Для региональных органов власти: отмена ИРН снижает риск внезапного падения налоговых поступлений, но требует мониторинга рынка недвижимости для своевременной актуализации кадастровой оценки в случае кризисных явлений.

Для Роскадастра: после вступления закона в силу необходимо будет исключить расчет ИРН из своих бизнес-процессов и обновить внутренние регламенты.

Что делать

• Собственникам недвижимости: продолжать использовать стандартные механизмы оспаривания кадастровой стоимости через комиссию или суд, так как они сохраняются в полном объеме.
• Бизнесу: отслеживать рыночную ситуацию и при резком падении цен инициировать пересмотр кадастровой стоимости, не дожидаясь автоматического снижения (которого больше не будет).
• Региональным властям: усилить мониторинг рынка недвижимости для своевременного принятия решений о внеочередной кадастровой оценке в случае кризиса.
• Роскадастру: подготовиться к исключению расчета ИРН из ежегодных процедур после вступления закона в силу.

Источники

• Карточка законопроекта (sozd.duma.gov.ru)

Материал подготовлен на основе официальных материалов Госдумы и СОЗД и носит информационный характер; это не индивидуальная юридическая консультация. Перед действиями проверяйте актуальную редакцию нормативных актов и официальную публикацию на pravo.gov.ru.