Госдума приняла закон об уточнении порядка КРТ и разрешений на строительство
Эксперт по законодательному процессу и правовой технике. Отслеживает законопроекты, поправки и даты вступления норм в силу. Помогает понять, что именно изменится для граждан и бизнеса и какие переходные периоды заложены в акте.
22 апреля 2026 года Государственная Дума приняла закон, который вносит точечные, но важные изменения в Градостроительный кодекс и смежные акты. Главная цель – ускорить запуск проектов комплексного развития территорий (КРТ) и упростить градостроительные процедуры, особенно в Москве. Разбираем, что именно меняется, для кого и какие риски это несет.
Суть предлагаемых изменений
Законопроект № 1133108-8, принятый сразу в первом и третьем чтениях, вносит поправки в три федеральных закона: Градостроительный кодекс, Закон «О статусе столицы Российской Федерации» и Закон о введении в действие Градостроительного кодекса.
Ключевые новеллы:
1. **Решения о КРТ на федеральных землях без согласования с Москвой.** Если региону переданы полномочия по управлению федеральными земельными участками, высший исполнительный орган субъекта РФ сможет сам принимать решение о комплексном развитии такой территории. Согласовывать это решение с федеральными органами власти больше не потребуется.
2. **Операторы КРТ – только компании с госучастием.** Закон четко определяет, кто может быть оператором КРТ: юридические лица, созданные Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием, либо компании, в уставном капитале которых доля государства или муниципалитета превышает 50%. Для федеральных структур перечень таких юрлиц утвердит Правительство. При этом, если оператором выступает федеральная компания, с ней нужно будет согласовать проект решения о КРТ и проект соглашения.
3. **Договор о КРТ без торгов.** Прямо закреплено, что договор о комплексном развитии территории заключается без проведения торгов. Порядок заключения и передачи прав по договору установит сам регион.
4. **Передача прав по договору при продаже участка.** Если правообладатель земли или недвижимости в границах КРТ продает свой объект, он может с согласия сторон передать новому собственнику все или часть своих прав и обязанностей по договору о КРТ.
5. **Особые правила для реновации в Москве.** Столица получила право устанавливать собственные особенности выдачи технических условий, градостроительных планов, разрешений на строительство и ввод объектов, а также подготовки проектной документации в форме информационной модели. Кроме того, для проектов реновации смягчаются требования 214-ФЗ: фонду реновации разрешат заключать договоры долевого участия без использования счетов эскроу при условии, что он выступает единственным дольщиком по всем объектам в рамках одного разрешения на строительство.
6. **Переходный период для разрешений на строительство.** Все разрешения на строительство и на ввод, выданные до 1 сентября 2026 года, продолжат действовать до конца своего срока. После этой даты любые изменения в них будут вноситься через реестры разрешений.
Плюсы для бизнеса и граждан
Для застройщиков и региональных властей закон несет несколько очевидных преимуществ:
- **Ускорение запуска проектов КРТ.** Отказ от обязательного согласования с федеральным центром при работе на переданных землях сокращает бюрократический цикл. Решение может приниматься на уровне губернатора, что особенно важно для крупных инфраструктурных проектов.
- **Прозрачность в выборе оператора.** Четкий перечень юрлиц, которые могут быть операторами КРТ, снижает неопределенность и позволяет бизнесу заранее понимать, с кем придется взаимодействовать. Для компаний с госучастием это открывает новый рынок.
- **Гибкость при смене собственника.** Возможность передать права и обязанности по договору КРТ вместе с участком упрощает сделки с недвижимостью внутри зон развития. Инвестор может войти в проект, не перезаключая весь пакет соглашений.
- **Московские особенности ускоряют реновацию.** Специальные правила выдачи техусловий и разрешений, а также отказ от эскроу-счетов для фонда реновации должны сократить сроки строительства и снизить финансовую нагрузку на бюджетные проекты.
Минусы и риски
Несмотря на плюсы, закон содержит и спорные моменты:
- **Ограничение конкуренции.** Фактически операторами КРТ смогут быть только государственные или муниципальные компании. Частный бизнес отсекается от роли оператора, что может привести к снижению эффективности и удорожанию проектов.
- **Риск монополизации.** Перечень федеральных операторов будет утверждаться Правительством, что создает предпосылки для формирования узкого круга избранных игроков.
- **Потенциальное снижение защиты дольщиков.** Отказ от счетов эскроу в московской реновации – чувствительный момент. Хотя закон оговаривает, что фонд должен быть единственным дольщиком, это не исключает рисков при банкротстве застройщика или иных форс-мажорах.
- **Региональный разнобой.** Субъекты РФ будут сами устанавливать порядок заключения договоров о КРТ. Это может привести к пестроте правил и усложнить работу застройщикам, ведущим деятельность в нескольких регионах.
Правовые риски и ограничения
Закон вступает в силу с момента официального опубликования, однако ряд положений требует подзаконных актов. Основные правовые неопределенности:
- **Критерии передачи федеральных полномочий.** Механизм, по которому регионы будут получать право управлять федеральными землями для КРТ, в законе не прописан. Он отсылает к Федеральному закону № 161-ФЗ, но конкретные условия и процедуры могут быть установлены позднее.
- **Формирование перечня операторов.** Правительство должно утвердить список федеральных юрлиц, которые могут быть операторами КРТ. Пока неясно, какие компании войдут в этот перечень и по каким критериям.
- **Контроль за региональными порядками.** Закон не предусматривает механизмов федерального надзора за тем, как субъекты пропишут процедуры заключения договоров о КРТ. Это создает риск злоупотреблений или излишних административных барьеров на местах.
- **Особенности для Москвы.** Столичные власти получат широкие полномочия по установлению собственных правил. Насколько они будут отличаться от общих и не создадут ли коллизий с федеральным законодательством, покажет практика.
Практические шаги для заинтересованных лиц
В зависимости от вашей роли, уже сейчас можно предпринять следующие действия:
**Для региональных органов власти:**
- Проанализируйте, какие федеральные земельные участки на вашей территории могут быть вовлечены в КРТ, и инициируйте процедуру передачи полномочий по управлению ими.
- Разработайте проект нормативного акта, устанавливающего порядок заключения договоров о КРТ и передачи прав по ним.
- Определите перечень региональных и муниципальных юрлиц, которые могут выступать операторами КРТ.
**Для застройщиков и инвесторов:**
- Отслеживайте утверждение Правительством перечня федеральных операторов КРТ – это ваши потенциальные партнеры или конкуренты.
- Если вы владеете недвижимостью в границах планируемого КРТ, оцените возможность передачи прав и обязанностей по договору при продаже объекта.
- Изучите, как ваш регион планирует реализовать новые полномочия – от этого будут зависеть правила игры.
**Для юридических лиц с госучастием:**
- Готовьтесь к включению в перечень операторов КРТ, если вы соответствуете критериям.
- Проработайте внутренние регламенты согласования проектов решений о КРТ, так как закон требует вашего одобрения.
**Для участников московской реновации:**
- Ожидайте утверждения столичных особенностей по техусловиям, градпланам и разрешениям – они могут существенно упростить процессы.
- Фонду реновации и застройщикам, работающим с ним, стоит пересмотреть финансовые модели с учетом возможности ДДУ без эскроу.
Что делать
- Региональным властям – инициировать передачу полномочий по управлению федеральными землями для КРТ
- Разработать региональный порядок заключения договоров о КРТ
- Застройщикам – отслеживать утверждение перечня федеральных операторов КРТ
- Правообладателям недвижимости в зонах КРТ – оценить возможности передачи прав по договору при продаже
- Юрлицам с госучастием – готовиться к роли операторов КРТ и согласованию проектов решений
Источники
Материал подготовлен на основе официальных материалов Госдумы и СОЗД и носит информационный характер; это не индивидуальная юридическая консультация. Перед действиями проверяйте актуальную редакцию нормативных актов и официальную публикацию на pravo.gov.ru.
Краткий вывод для шаринга
Решение о КРТ на переданных федеральных землях принимается регионом без согласования с федеральным центром
Частые вопросы
Когда закон вступает в силу?
Закон вступает в силу с момента официального опубликования. На момент анализа он принят Госдумой, но еще не подписан Президентом и не опубликован.
Кто теперь может быть оператором КРТ?
Только юридические лица, созданные Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием, либо компании, в уставном капитале которых доля государства или муниципалитета превышает 50%. Для федеральных структур перечень утвердит Правительство.
Нужно ли согласовывать решение о КРТ с федеральными органами?
По общему правилу – да, но если региону переданы полномочия по управлению федеральными землями, решение о КРТ на таких участках принимается без согласования с федеральным центром.
Что меняется для участников реновации в Москве?
Столица сможет устанавливать собственные особенности выдачи техусловий, градпланов, разрешений на строительство и ввод, а также подготовки проектной документации. Кроме того, фонд реновации сможет заключать ДДУ без счетов эскроу, если он единственный дольщик по всем объектам в рамках одного разрешения на строительство.
Что будет с разрешениями на строительство, выданными до 1 сентября 2026 года?
Они продолжат действовать до истечения своего срока. После 1 сентября 2026 года любые изменения в них будут вноситься через реестры разрешений на строительство и ввод объектов.