Приватизация здания без земли: Верховный суд проверит ничтожность сделки
Процессуалист и арбитражный юрист с опытом в гражданских и арбитражных спорах. Разбирает подачу иска, доказательства, апелляцию и кассацию. Сильная сторона — объяснение судебной стадии так, чтобы клиент понимал реальные шансы и следующий шаг.
Верховный суд РФ рассмотрит спор о том, можно ли обязать государство продать арендатору здание без одновременной приватизации земельного участка под ним. Заседание назначено на 8 июля 2026 года.
Что произошло
Компания «Защита и правосудие», арендовавшая у государства нежилое здание с 2020 года, в 2023–2024 годах обращалась в Росимущество с заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп как субъект МСП. Ведомство не ответило на заявки, после чего арендатор обратился в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи и взыскании убытков. Арбитражный суд города Москвы и апелляция удовлетворили иск, указав, что перечень оснований для отказа в выкупе по закону об особенностях отчуждения имущества исчерпывающий и не включает отсутствие сформированного земельного участка. Заявители подали кассационную жалобу в Верховный суд РФ, настаивая на ничтожности сделки без земли.
Почему это важно
Позиция Верховного суда по данному делу определит, насколько строго должен соблюдаться принцип единства судьбы земли и постройки при приватизации государственного и муниципального имущества. Это повлияет на практику выкупа арендованных объектов недвижимости субъектами МСП и может изменить подходы к формированию выкупной стоимости.
Кого касается
Субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие государственное или муниципальное имущество и планирующие реализовать преимущественное право выкупа; Росимущество и иные уполномоченные органы; суды, рассматривающие аналогичные споры.
Что проверить сегодня
- Арендаторам
- планирующим выкуп
- необходимо проверить статус земельного участка под объектом: сформирован ли он
- поставлен ли на кадастровый учет. При отсутствии сформированного участка следует оценить риски оспаривания сделки и учесть возможное изменение практики после решения ВС РФ.
Юридические риски
- Признание сделки приватизации здания без земли ничтожной
- двусторонняя реституция
- взыскание убытков
- затягивание процесса оформления прав на недвижимость
- правовая неопределенность в отношении титулов на здание и участок.
Для юриста
В споре ключевым является соотношение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...» и норм ГК РФ о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Суды первой и апелляционной инстанций применили буквальное толкование перечня оснований для отказа в выкупе, который не содержит такого основания, как отсутствие сформированного участка. Однако кассаторы ссылаются на императивный характер принципа единства судьбы, что может повлечь ничтожность сделки. Процессуально важно: заседание ВС РФ назначено на 8 июля 2026 года, необходимо отслеживать результат для формирования позиции по аналогичным делам.
Для бизнеса
Для арендаторов государственного имущества, планирующих выкуп, решение ВС РФ создаст либо подтвердит риски. Если суд поддержит позицию о ничтожности сделки без земли, потребуется предварительно инициировать формирование участка, что увеличит сроки и затраты. В случае противоположного решения появится возможность ускорить приватизацию, но с сохранением риска последующих споров о земле. Рекомендуется до выкупа провести due diligence земельного участка и заложить в бюджет расходы на его оформление.
Что отслеживать дальше
- Итоговое определение Верховного суда РФ по делу № А40-52577/2024 после заседания 8 июля 2026 года
- возможные разъяснения высшей судебной инстанции по применению принципа единства судьбы земли и постройки при приватизации
- изменения в судебной практике по аналогичным спорам.
Источники
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Перед действиями проверьте актуальную редакцию нормативных актов.
Частые вопросы
Можно ли приватизировать здание без земельного участка под ним?
В настоящее время судебная практика неоднозначна. Суды по делу № А40-52577/2024 сочли, что отсутствие сформированного участка не препятствует выкупу здания, однако Верховный суд РФ может занять иную позицию.
Какие риски возникают при покупке здания без одновременной приватизации земли?
Основной риск — признание сделки ничтожной, что может повлечь двустороннюю реституцию. Кроме того, возникает правовая неопределенность в отношении титулов на здание и участок.
Как определяется выкупная стоимость при приватизации здания без земли?
По мнению заявителей кассационной жалобы, выкуп объекта без земли существенно влияет на стоимость, так как при одновременной приватизации цена участка должна определяться по рыночной стоимости. Этот вопрос также будет предметом рассмотрения ВС РФ.