Особые экономические зоны: что меняется в регулировании и для кого

В Госдуме готовится к первому чтению законопроект № 1094371-8, который вносит точечные, но важные поправки в регулирование особых экономических зон (ОЭЗ). Документ затрагивает распределение полномочий между федеральным центром и регионами, правила предоставления земли и даже возможность создания туристско-рекреационных зон на лесных участках. Рассказываем, что именно предлагается изменить и какие последствия это может иметь.

Суть предлагаемых изменений

Законопроект, внесенный группой депутатов и сенаторов, корректирует Федеральный закон «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (№ 116-ФЗ) и смежные акты. Основные новеллы:

- **Передача полномочий регионам.** Сейчас отдельные полномочия федерального уполномоченного органа могут передаваться органам исполнительной власти субъекта РФ. Предлагается передавать их напрямую высшему исполнительному органу региона (правительству или администрации), который, в свою очередь, сможет делегировать их своим подразделениям. Это должно ускорить принятие решений на местах.

- **Земельные вопросы.** Уполномоченный федеральный орган получит право заключать соглашения о сервитуте на государственных и муниципальных землях в границах ОЭЗ. Также уточняется, что такие участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, но лишь при определенных условиях.

- **Упрощение корректировки соглашений с резидентами.** Изменения в соглашения об осуществлении деятельности, не затрагивающие существенных условий, можно будет оформлять дополнительным соглашением с приложением обосновывающих документов. Сейчас любое изменение требует сложной процедуры.

- **Туристско-рекреационные ОЭЗ на землях лесного фонда.** Впервые прямо допускается создание таких зон на лесных участках (кроме зеленых и лесопарковых зон) и землях особо охраняемых территорий (за исключением природоохранных, историко-культурных и особо ценных). Также определяется порядок согласования включения в ОЭЗ акваторий водных объектов.

- **Конкурсы для потенциальных резидентов.** Предусматривается возможность проведения конкурсов на право аренды земли среди лиц, только намеревающихся получить статус резидента ОЭЗ, а также изъятие участков из конкурса при наличии соглашения о намерениях.

Плюсы для бизнеса и граждан

Для действующих и будущих резидентов ОЭЗ законопроект несет несколько очевидных преимуществ:

- **Ускорение бюрократических процедур.** Передача полномочий на уровень высшего органа власти субъекта и возможность их дальнейшего делегирования должны сократить сроки согласований и принятия решений по проектам. Бизнесу станет проще взаимодействовать с управляющей компанией или региональными властями.

- **Гибкость в изменении соглашений.** Возможность вносить некритичные правки через дополнительное соглашение снижает административную нагрузку на резидентов и позволяет быстрее адаптироваться к рыночным условиям без длительных пересогласований.

- **Расширение географии для туристических проектов.** Доступ к землям лесного фонда открывает новые возможности для инвесторов в сфере туризма и рекреации, особенно в регионах с богатыми природными ресурсами. Это может стимулировать создание курортной инфраструктуры.

- **Прозрачность земельных отношений.** Прямое указание на возможность установления сервитутов и предоставления участков в бессрочное пользование снижает правовую неопределенность при планировании долгосрочных инвестиций.

Минусы и риски

Несмотря на позитивные намерения, документ содержит ряд спорных моментов, на которые обратили внимание ответственный комитет и Правовое управление Госдумы:

- **Экологические риски.** Допуск туристско-рекреационных ОЭЗ на земли лесного фонда вызывает опасения по поводу сохранности лесов. Хотя законопроект запрещает уменьшать площадь зеленых и лесопарковых зон, эксперты указывают на необходимость учета всех категорий защитных лесов, а не только указанных в ст. 114 Лесного кодекса. Кроме того, неясен механизм компенсационного лесовосстановления при обратном переводе земель.

- **Правовые коллизии.** Понятия «акватория» и «часть акватории» не свойственны земельному законодательству, что может создать трудности при включении водных объектов в границы ОЭЗ. Также требует уточнения соотношение предлагаемых норм о конкурсах для «намеревающихся получить статус» с действующим правилом, по которому аренда без торгов возможна только с действующим резидентом.

- **Необходимость доработки.** Комитет по экономической политике прямо рекомендовал авторам изменить текст с учетом замечаний. В текущей редакции проект не в полной мере согласован с Земельным и Лесным кодексами, а также с законом о переводе земель из одной категории в другую.

Правовые риски и ограничения

При анализе законопроекта важно учитывать следующие юридические нюансы:

- **Неопределенность статуса «лица, намеревающегося получить статус резидента».** Без четкого определения этой категории и существенных условий соглашения о намерениях возникает риск злоупотреблений при проведении конкурсов и предоставлении земли.

- **Противоречие с Земельным кодексом.** Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ разрешает заключать договор аренды без торгов только с резидентом ОЭЗ. Предлагаемая норма о конкурсе среди «намеревающихся» может вступить в конфликт с этой нормой, что потребует дополнительных уточнений.

- **Ограничения на перевод лесных земель.** Помимо прямого запрета на уменьшение зеленых зон, существуют иные федеральные ограничения (например, в отношении Байкальской природной территории), которые не упомянуты в проекте, но должны соблюдаться.

- **Отсутствие деталей по лесовосстановлению.** При обратном переводе земель из категории особо охраняемых в лесной фонд требуется лесовосстановление, однако проект не уточняет, кто и за чей счет будет его проводить, что создает правовой вакуум.

Практические шаги для заинтересованных лиц

Законопроект находится на стадии подготовки к первому чтению, и его текст еще будет дорабатываться. Тем не менее, потенциальным участникам рынка уже сейчас стоит:

- **Инвесторам в туризм и рекреацию** – изучить перспективные лесные участки в регионах, где планируется создание или расширение ОЭЗ, и оценить их инвестиционный потенциал с учетом готовящихся поправок.

- **Действующим резидентам ОЭЗ** – проанализировать свои соглашения на предмет некритичных изменений, которые можно будет оперативно внести после вступления закона в силу.

- **Региональным властям** – подготовиться к возможному расширению полномочий, в том числе к приему делегированных функций от федерального центра, и оценить административные ресурсы для их исполнения.

- **Юристам и консультантам** – отслеживать доработку проекта ко второму чтению, особенно в части земельных и лесных норм, чтобы своевременно адаптировать договорные конструкции и due diligence для клиентов.

Ожидается, что первое чтение может состояться в июле 2026 года, а вступление закона в силу – не ранее осени 2026 года после прохождения всех стадий законодательного процесса.

Что делать

• Инвесторам в туризм и рекреацию изучить перспективные лесные участки в регионах с ОЭЗ.
• Действующим резидентам ОЭЗ проанализировать соглашения на предмет некритичных изменений.
• Региональным властям оценить готовность к приему новых полномочий.
• Юристам отслеживать доработку проекта ко второму чтению.

Источники

• Карточка законопроекта (sozd.duma.gov.ru)

Материал подготовлен на основе официальных материалов Госдумы и СОЗД и носит информационный характер; это не индивидуальная юридическая консультация. Перед действиями проверяйте актуальную редакцию нормативных актов и официальную публикацию на pravo.gov.ru.