Если я и продавец договорились расторгнуть договор купли-продажи квартиры, нужно ли регистрировать это соглашение в Росреестре?

Да, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре, если сам договор был зарегистрирован и переход права собственности уже состоялся. Регистрация необходима для возврата права собственности продавцу и прекращения права покупателя. Без регистрации соглашение не повлечет юридических последствий для сторон и третьих лиц.

Почему регистрация обязательна

Договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации (за исключением случаев, предусмотренных законом), однако переход права собственности на недвижимость регистрируется всегда (ст. 551 ГК РФ). Если переход права уже зарегистрирован, то для возврата сторон в первоначальное положение необходимо зарегистрировать прекращение права покупателя и восстановление права продавца. Соглашение о расторжении договора в этом случае является основанием для таких регистрационных действий.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев. Поскольку договор купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме, соглашение о его расторжении также должно быть составлено в письменной форме. Однако для недвижимости закон устанавливает специальное правило: если договор был нотариально удостоверен, то и соглашение о его расторжении также подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет порядок регистрации прав на недвижимость. Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, по которому переход права был зарегистрирован, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности продавца.

Пошаговая инструкция

1. Составьте соглашение о расторжении договора. Укажите стороны, реквизиты расторгаемого договора, кадастровый номер квартиры, условие о возврате имущества и денежных средств (если они передавались). Соглашение составляется в письменной форме. Если основной договор был нотариально удостоверен, соглашение также требует нотариального удостоверения.
2. Подготовьте пакет документов. Вам потребуются:
   • заявление о государственной регистрации прекращения права и регистрации права (форму можно получить в МФЦ или на сайте Росреестра);
   • соглашение о расторжении договора (оригинал и копия);
   • документы, удостоверяющие личность сторон;
   • квитанция об уплате государственной пошлины.
3. Оплатите госпошлину. Размер пошлины за регистрацию прекращения права собственности и регистрацию права собственности на основании соглашения о расторжении договора определяется в соответствии с подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Рекомендуем уточнить актуальный размер на официальном сайте Росреестра или в МФЦ, так как ставки могут изменяться.
4. Подайте документы. Обратитесь в любое отделение МФЦ или направьте документы в электронном виде через портал Госуслуг. Сотрудник МФЦ примет документы и выдаст расписку.
5. Получите результат. Срок регистрации по общему правилу составляет 7 рабочих дней при подаче через МФЦ (9 рабочих дней — для некоторых случаев). По итогам вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права обратно к продавцу.

Необходимые документы

• Соглашение о расторжении договора купли-продажи (оригинал и копия).
• Заявление о государственной регистрации прав (заполняется на приеме).
• Документы, удостоверяющие личность заявителей.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Доверенность, если документы подает представитель.

Сроки и стоимость

Срок регистрации: 7 рабочих дней с даты приема документов МФЦ (9 рабочих дней — при подаче не через МФЦ). Срок может быть приостановлен при наличии замечаний.

Госпошлина: размер устанавливается Налоговым кодексом РФ. Для физических лиц за регистрацию прекращения права и регистрацию права собственности на основании соглашения о расторжении договора применяется ставка, предусмотренная подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Рекомендуем уточнить актуальную сумму перед оплатой.

Риски и исключения

• Если переход права не был зарегистрирован. Если договор купли-продажи заключен, но переход права еще не зарегистрирован в ЕГРН, регистрировать соглашение о расторжении не нужно. Достаточно письменного соглашения сторон, и стороны остаются в первоначальном положении без обращения в Росреестр.
• Нотариальная форма. Если основной договор был удостоверен нотариусом, соглашение о расторжении также требует нотариального удостоверения. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения.
• Обременения и аресты. Если на квартиру наложены обременения (ипотека, арест), регистрация прекращения права может быть невозможна до их снятия.
• Споры о возврате денег. Регистрация соглашения не гарантирует автоматический возврат уплаченных сумм. Если покупатель уже передал деньги, порядок их возврата должен быть урегулирован в соглашении или отдельном документе.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры без регистрации, если переход права еще не зарегистрирован?

Да, если переход права собственности не был зарегистрирован в ЕГРН, стороны могут расторгнуть договор простым письменным соглашением без обращения в Росреестр. Право собственности остается у продавца.

Нужно ли нотариально заверять соглашение о расторжении ДКП квартиры?

По общему правилу соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры не требует нотариального удостоверения, если сам договор не был нотариально удостоверен. Однако если договор был удостоверен нотариусом, то и соглашение о его расторжении подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Какой размер госпошлины за регистрацию соглашения о расторжении ДКП?

Размер госпошлины устанавливается подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. На момент подготовки материала точная сумма может варьироваться, поэтому рекомендуем уточнить ее на официальном сайте Росреестра или в МФЦ перед оплатой.

Что будет, если не зарегистрировать соглашение о расторжении?

Если переход права был зарегистрирован, то без регистрации соглашения о расторжении право собственности покупателя сохраняется в ЕГРН. Продавец не сможет распоряжаться квартирой, а покупатель будет нести бремя содержания имущества. Соглашение без регистрации не порождает правовых последствий для третьих лиц.

Дисклеймер: Настоящий материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы законодательства могут изменяться. Для получения актуальной информации и защиты ваших прав рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу.

Нормативная база и источники

• ГК РФ часть вторая — ГК РФ часть вторая ГК РФ часть вторая Официальный поиск ГК РФ часть II по расторжению договора купли-продажи. официальный источник