Купил квартиру в новостройке, а застройщик самовольно увеличил этажность дома. Что делать и можно ли расторгнуть договор?

Краткий ответ: Самовольное увеличение этажности дома застройщиком — это существенное изменение проектной документации, которое нарушает условия договора долевого участия (ДДУ) и закон. Вы вправе потребовать расторжения ДДУ и возврата денег, а также взыскать неустойку и убытки. Действовать нужно незамедлительно: направить претензию застройщику, а при отказе — обращаться в суд.

Что делать, если застройщик увеличил этажность

Увеличение этажности без согласования с дольщиками — прямое нарушение Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Застройщик обязан строить объект в соответствии с проектной декларацией и условиями ДДУ. Любые изменения, затрагивающие конструктивные характеристики дома, должны быть согласованы с участниками долевого строительства.

Шаг 1. Проверьте документы

Сравните проектную декларацию, которая была на момент заключения ДДУ, с текущей. Убедитесь, что этажность действительно изменилась без вашего согласия. Запросите у застройщика актуальную проектную декларацию и разрешение на строительство — он обязан предоставить их по вашему требованию (ст. 20, 21 Закона № 214-ФЗ).

Шаг 2. Направьте претензию застройщику

Составьте письменную претензию с требованием расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченные деньги. Укажите, что изменение этажности является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение в одностороннем порядке по вашей инициативе (ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите лично под отметку.

Шаг 3. Обратитесь в суд

Если застройщик не удовлетворит требования в течение 10 дней (или иного срока, указанного в претензии), подавайте иск в суд. Вы вправе требовать:

• расторжения ДДУ;
• возврата уплаченной по договору суммы;
• процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) или неустойки, предусмотренной Законом № 214-ФЗ;
• возмещения убытков (например, расходов на аренду жилья, если вы планировали вселиться);
• компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Можно ли расторгнуть договор

Да, расторжение ДДУ возможно в одностороннем порядке по инициативе дольщика в случае существенного изменения проектной документации строящегося объекта, в том числе превышения этажности (ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Для этого не требуется согласие застройщика — достаточно вашего заявления.

Особенности расторжения

• Договор считается расторгнутым с момента направления уведомления застройщику (если иное не предусмотрено ДДУ).
• Застройщик обязан вернуть деньги в течение 20 рабочих дней (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
• При нарушении срока возврата начисляются проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Риски и нюансы

• Банкротство застройщика. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии, возврат денег может затянуться. В этом случае требования включаются в реестр кредиторов.
• Ипотека. При расторжении ДДУ необходимо урегулировать вопрос с банком: кредитный договор может быть расторгнут, а запись об ипотеке погашена.
• Страхование ответственности застройщика. Проверьте, застрахована ли ответственность застройщика — это может упростить возврат средств.
• Срок исковой давности. По требованиям о расторжении ДДУ и возврате денег он составляет 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я потребовать неустойку, если не хочу расторгать договор?

Да, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков, если изменение этажности ухудшило качество объекта (например, увеличило нагрузку на коммуникации). Также можно взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта, если он задерживается.

Что делать, если застройщик отказывается принимать претензию?

Направьте претензию по юридическому адресу застройщика заказным письмом с описью вложения. Отказ от получения не освобождает его от ответственности — датой вручения будет считаться день поступления письма в отделение связи.

Нужно ли мне согласие других дольщиков для расторжения?

Нет, каждый дольщик действует самостоятельно. Расторжение ДДУ одним участником не влияет на права других.

Может ли застройщик оспорить расторжение?

Застройщик может обратиться в суд с иском о признании одностороннего отказа недействительным, если посчитает, что основания отсутствуют. Однако при доказанном факте самовольного увеличения этажности суд, скорее всего, встанет на вашу сторону.

Дисклеймер: Данный материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Для защиты ваших прав рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.

Нормативная база и источники

• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской… официальный источник
• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской… официальный источник
• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской… официальный источник
• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской… официальный источник
• Закон РФ «О защите прав потребителей» — Закон РФ «О защите прав потребителей» Закон РФ «О защите прав потребителей» Официальный текст ЗоЗПП — расторжение договора купли-продажи и возврат денег. официальный источник
• ГК РФ часть вторая — ГК РФ часть вторая ГК РФ часть вторая Официальный поиск ГК РФ часть II по расторжению договора купли-продажи. официальный источник