Застройщик предложил подписать допсоглашение об изменении срока сдачи дома, иначе грозит расторгнуть договор. Законно ли это?

Короткий практический ответ

Застройщик не вправе принуждать вас к подписанию дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства. Такое изменение возможно только по обоюдному согласию сторон (ст. 452 ГК РФ). Угроза расторгнуть договор в одностороннем порядке при вашем отказе — незаконна. Застройщик может расторгнуть договор только в судебном порядке и лишь при существенном нарушении обязательств дольщиком (например, просрочка оплаты более чем на 2 месяца). Перенос срока сдачи без вашего согласия не допускается. Если вы не согласны на изменение условий, вы вправе требовать передачи объекта в изначально оговоренный срок, а при его нарушении — взыскать неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

Почему застройщик предлагает допсоглашение

Застройщики часто сталкиваются с объективными трудностями: задержка поставок материалов, нехватка рабочей силы, погодные условия, бюрократические проволочки. Чтобы избежать штрафных санкций за срыв сроков, они пытаются «легализовать» перенос даты через подписание дополнительного соглашения с дольщиком. Однако закон не обязывает вас соглашаться на такие изменения.

Законно ли требование подписать допсоглашение под угрозой расторжения договора

Нет, такое требование незаконно. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», срок передачи объекта является существенным условием договора (ч. 4 ст. 4). Изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450, 452 ГК РФ). Застройщик не имеет права в одностороннем порядке менять сроки и тем более расторгать договор из-за вашего отказа подписать допсоглашение.

Расторжение договора по инициативе застройщика допускается исключительно в случаях, прямо перечисленных в законе (ст. 9 214-ФЗ):

• просрочка внесения платежа дольщиком в течение более чем 2 месяцев;
• систематическое нарушение сроков оплаты (более 3 раз в течение 12 месяцев);
• неисполнение дольщиком обязанности по принятию объекта в установленный срок (при уклонении от подписания акта).

Отказ от подписания допсоглашения о переносе срока к таким основаниям не относится. Угроза расторгнуть договор в этом случае — не более чем психологическое давление.

Что делать, если застройщик настаивает

1. Не подписывайте допсоглашение, если вы не согласны на новые сроки. Помните: ваше молчание или отсутствие ответа не считается согласием.
2. Направьте застройщику письменный отказ от подписания допсоглашения. Укажите, что вы настаиваете на исполнении договора в первоначальной редакции и готовы принять объект в установленный срок. Письмо отправьте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
3. Зафиксируйте факт угрозы расторжения договора. Если угроза была высказана устно, постарайтесь получить письменное подтверждение (например, попросите направить предложение на e-mail). Это пригодится в случае судебного разбирательства.
4. Готовьтесь к защите своих прав. Если застройщик действительно нарушит срок передачи объекта, вы сможете взыскать с него неустойку, штраф, компенсацию морального вреда и убытки.

Какие права есть у дольщика при нарушении срока сдачи

Если застройщик не передал квартиру в срок, вы вправе (ст. 6, 10 214-ФЗ, Закон о защите прав потребителей):

• потребовать уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (для граждан — в двойном размере, т.е. 1/150);
• взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ удовлетворить требования добровольно;
• компенсировать моральный вред;
• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег с процентами (если просрочка превышает 2 месяца).

Риски при подписании допсоглашения

Подписывая допсоглашение о переносе срока, вы:

• теряете право на неустойку за период до новой даты;
• рискуете столкнуться с новыми переносами — застройщик может снова предложить изменить срок;
• в случае банкротства застройщика ваши требования как текущего кредитора могут быть удовлетворены в меньшем объеме.

Поэтому соглашаться на изменение сроков стоит только в исключительных случаях, когда вы уверены в добросовестности застройщика и готовы ждать.

Когда может потребоваться помощь юриста

Обратиться к специалисту по долевому строительству рекомендуется, если:

• застройщик уже нарушил срок и отказывается платить неустойку;
• вы получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке;
• застройщик инициировал судебный процесс о расторжении договора;
• вы хотите расторгнуть договор и вернуть деньги.

Часто задаваемые вопросы

Может ли застройщик расторгнуть договор, если я не подписываю допсоглашение?

Нет, такого основания для расторжения закон не предусматривает. Застройщик может расторгнуть договор только через суд и только при существенном нарушении обязательств дольщиком (например, длительная просрочка оплаты).

Что будет, если я просто проигнорирую предложение застройщика?

Игнорирование не влечет автоматического изменения договора. Однако лучше направить письменный отказ, чтобы четко обозначить свою позицию и избежать споров о том, что вы якобы согласились молча.

Можно ли взыскать неустойку, если я подписал допсоглашение о переносе срока?

Нет, если вы добровольно согласились на новый срок, то за период до этой даты неустойка не начисляется. Исключение — если допсоглашение было подписано под давлением или обманом, но это придется доказывать в суде.

Куда жаловаться на незаконные действия застройщика?

Вы можете обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или в суд. Также эффективным может быть обращение в региональный орган стройнадзора, который контролирует деятельность застройщиков.

Нормативная база и источники

При подготовке материала использовались:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• Гражданский кодекс РФ (часть вторая);
• Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Дисклеймер: данный материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для принятия решения в вашей конкретной ситуации рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу.

Нормативная база и источники

• Гражданский кодекс РФ. Часть вторая — Гражданский кодекс РФ. Часть вторая Гражданский кодекс РФ. Часть вторая Официальный поиск ГК РФ часть II по договорам, поставке, расторжению и ответственности. официальный источник
• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской… официальный источник
• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской… официальный источник
• Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской… официальный источник