Подарил квартиру племяннице, но она не оформила переход права собственности. Квартира до сих пор числится на мне - могу ли я передумать и отменить дарение?

Если вы подарили квартиру племяннице, но она не зарегистрировала переход права собственности, вы не можете просто «передумать» и отменить дарение. Договор дарения недвижимости считается заключённым с момента его подписания (а при нотариальном удостоверении — с момента удостоверения), и он обязателен для сторон. Однако до внесения записи в ЕГРН право собственности остаётся за вами, и у вас есть несколько законных способов прекратить отношения по договору: отказ от исполнения договора, расторжение по соглашению сторон или через суд, а также отмена дарения по основаниям, предусмотренным ст. 578 ГК РФ. Если документы уже поданы в Росреестр, вы можете подать заявление о прекращении государственной регистрации прав.

Правовая природа договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме. С 1 марта 2013 года государственная регистрация самого договора дарения отменена — регистрируется только переход права собственности на основании этого договора (ст. 574 ГК РФ в действующей редакции, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Это означает: договор дарения считается заключённым и обязательным для сторон с момента его подписания (или нотариального удостоверения, если оно требуется). Отсутствие регистрации перехода права не делает договор недействительным и не даёт дарителю права автоматически «отозвать» дарение.

Право собственности у одаряемого возникает только после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. До этого момента собственником остаётся даритель, но он уже связан обязательством передать квартиру.

Можно ли просто «передумать» и отменить дарение?

По общему правилу, односторонний отказ от исполнения договора не допускается (ст. 310 ГК РФ). Для договора дарения закон предусматривает специальные основания для отмены дарения (ст. 578 ГК РФ) и для отказа от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК РФ).

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ). Это единственное основание для одностороннего отказа дарителя от ещё не исполненного договора.

Отмена дарения (ст. 578 ГК РФ) возможна, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Также дарение может быть отменено, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты. В этих случаях даритель вправе потребовать в суде отмены дарения.

Простое «передумал» не является основанием для отмены дарения. Если одаряемый не совершал противоправных действий, отменить дарение в одностороннем порядке нельзя.

Что делать, если одаряемый не регистрирует переход права

Если одаряемый не подаёт документы на регистрацию перехода права, даритель может:

1. Направить одаряемому письменное требование о необходимости явиться в Росреестр для подачи заявления о регистрации перехода права. Укажите разумный срок.
2. Подать заявление о регистрации самостоятельно. По закону о регистрации недвижимости, заявление о регистрации перехода права может подать одна из сторон договора (при наличии нотариально удостоверенного договора — нотариус). Если договор в простой письменной форме, для регистрации нужно заявление обеих сторон, но можно обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права, если одаряемый уклоняется.
3. Расторгнуть договор по соглашению сторон. Если одаряемый согласен, можно подписать соглашение о расторжении договора дарения. Такое соглашение также должно быть в письменной форме.
4. Обратиться в суд с иском о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий одаряемым (например, уклонение от регистрации). Суд может расторгнуть договор, если признает нарушение существенным.

Если документы уже поданы в Росреестр, но регистрация ещё не завершена, даритель может подать заявление о прекращении государственной регистрации прав. Это предусмотрено ст. 31 Федерального закона № 218-ФЗ. Заявление о прекращении регистрации может быть подано до внесения записи в ЕГРН.

Отказ от исполнения договора дарения: условия и порядок

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ).

Отказ должен быть заявлен до передачи дара. Если договор дарения недвижимости ещё не исполнен (переход права не зарегистрирован), даритель может направить одаряемому письменное уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин. Одаряемый вправе оспорить такой отказ в суде, если считает его необоснованным.

Важно: отказ от исполнения договора дарения не допускается в отношении обычных подарков небольшой стоимости (ст. 579 ГК РФ), но для недвижимости это ограничение не применяется.

Отмена дарения по ст. 578 ГК РФ: основания и судебный порядок

Отмена дарения возможна только по основаниям, прямо предусмотренным ст. 578 ГК РФ:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты;
• в договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.

Отмена дарения производится в судебном порядке по иску дарителя (или его наследников в случае смерти дарителя). Если суд удовлетворит иск, подаренная квартира возвращается в собственность дарителя.

Простое нежелание дарить или изменение отношений с одаряемым не являются основанием для отмены дарения.

Прекращение государственной регистрации прав: как остановить процесс

Если заявление о регистрации перехода права уже подано в Росреестр, но регистрация ещё не завершена, даритель может подать заявление о прекращении государственной регистрации прав. Это предусмотрено ст. 31 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Заявление о прекращении регистрации может быть подано до момента внесения записи в ЕГРН. Если регистрация уже произведена, прекратить её нельзя — потребуется оспаривание зарегистрированного права в суде.

Для подачи заявления о прекращении регистрации необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр с документом, удостоверяющим личность, и указать номер заявления о регистрации. Если заявление о регистрации подавалось обеими сторонами, для прекращения регистрации может потребоваться согласие обеих сторон, если иное не предусмотрено законом.

Когда нужна консультация юриста

Рекомендуется обратиться к юристу в следующих случаях:

• одаряемый отказывается подписывать соглашение о расторжении договора или уклоняется от регистрации;
• возник спор о наличии оснований для отмены дарения или отказа от исполнения договора;
• документы уже поданы в Росреестр, и необходимо правильно оформить прекращение регистрации;
• есть риск, что одаряемый оспорит ваши действия в суде.

Юрист поможет оценить перспективы, подготовить документы и представит ваши интересы в суде.

Частые вопросы

Можно ли отменить дарение квартиры, если одаряемый ещё не зарегистрировал право?

Просто «передумать» нельзя. Договор дарения уже заключён и обязателен. Но вы можете отказаться от исполнения договора по ст. 577 ГК РФ (если изменилось ваше имущественное положение), расторгнуть договор по соглашению сторон или через суд, либо отменить дарение по основаниям ст. 578 ГК РФ.

Нужно ли регистрировать договор дарения недвижимости?

Нет, с 1 марта 2013 года договор дарения недвижимости не подлежит государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на основании этого договора.

Что делать, если документы уже поданы в Росреестр, но я передумал дарить?

Вы можете подать заявление о прекращении государственной регистрации прав, если регистрация ещё не завершена. Это предусмотрено ст. 31 Федерального закона № 218-ФЗ.

Может ли даритель отказаться от исполнения договора дарения?

Да, если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора приведёт к существенному снижению уровня жизни (ст. 577 ГК РФ). Отказ должен быть заявлен до передачи дара.

Какие основания для отмены дарения предусмотрены законом?

Основания перечислены в ст. 578 ГК РФ: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленное причинение телесных повреждений, угроза безвозвратной утраты подаренной вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, а также случай, если даритель переживёт одаряемого (если это предусмотрено договором).

Читайте также

• Как вернуть подаренный земельный участок, если одаряемый не оформил право собственности
• Право на ГЖС после отказа в ЕСВ: как оспорить учет площади квартиры
• Дарение квартиры в ипотеке: нужно ли согласие банка и как оформить

Нормативная база и источники

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) — Гражданский кодекс РФ (часть первая) Гражданский кодекс РФ (часть первая) Консолидированный текст части первой ГК РФ: право собственности и другие вещные… официальный источник
• Изменения в статье 574 Гражданского кодекса Российской Федерации — Изменения в статье 574 Гражданского кодекса Российской Федерации Изменения в статье 574 Гражданского кодекса Российской Федерации Изменения в статье 574… официальный источник
• Как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения — Как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения Как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения Как правильно оформить передачу… официальный источник
• «Расторжение договора дарения» — «Расторжение договора дарения» «Расторжение договора дарения» «Расторжение договора дарения» - в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить… официальный источник
• «Расторжение договора дарения» — «Расторжение договора дарения» «Расторжение договора дарения» «Расторжение договора дарения» При этом в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым… официальный источник