Можно ли заключить договор купли-продажи недвижимости между супругами и какие риски проверить?

Да, заключить договор купли-продажи недвижимости между супругами можно. Закон не запрещает такие сделки, но они имеют особенности из-за режима совместной собственности. Главное — правильно определить, является ли имущество личным или общим, и оформить необходимые согласия. Ниже разберем ключевые моменты и риски.

Личное и совместное имущество супругов

По умолчанию имущество, нажитое в браке, считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Но есть исключения:

• Личное имущество — полученное до брака, в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам. Такое имущество не делится при разводе и может продаваться супругу без ограничений.
• Совместное имущество — купленное в браке на общие доходы. Продажа одним супругом другому возможна, но требует нотариального согласия второго супруга, если сделка подлежит госрегистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Перед сделкой важно проверить правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН, чтобы понять статус недвижимости.

Согласие супруга на сделку

Если продается совместное имущество, то супруг-продавец должен получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это требование ст. 35 СК РФ. Без такого согласия сделка может быть оспорена в суде в течение года со дня, когда второй супруг узнал или должен был узнать о ней.

Однако если оба супруга участвуют в сделке (один — продавец, другой — покупатель), то согласие не требуется, так как оба выражают волю непосредственно. Но на практике Росреестр может запросить согласие, поэтому лучше его оформить во избежание приостановки регистрации.

Цена и расчеты

Цена в договоре купли-продажи между супругами должна быть рыночной. Занижение стоимости может привлечь внимание налоговых органов (ст. 40 НК РФ) и повлечь доначисление НДФЛ, если продавец владел недвижимостью менее минимального срока (3 или 5 лет).

Расчеты могут быть наличными или безналичными. Рекомендуется фиксировать передачу денег распиской или актом приема-передачи, чтобы избежать споров о неоплате.

Налоговые последствия

При продаже недвижимости супругу продавец может быть обязан уплатить НДФЛ, если не истек минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ). Для освобождения от налога нужно владеть объектом не менее 3 лет (если получен в дар от близкого родственника, по наследству или приватизирован) или 5 лет в остальных случаях.

Покупатель-супруг может заявить имущественный налоговый вычет при покупке жилья (ст. 220 НК РФ), но только если ранее не использовал его. Однако если сделка совершается между взаимозависимыми лицами (супруги таковыми являются), вычет не предоставляется (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это существенный риск: покупатель не сможет вернуть НДФЛ с покупки.

Регистрация перехода права

Договор купли-продажи недвижимости между супругами подлежит государственной регистрации в Росреестре. Потребуются:

• заявление о переходе права;
• договор в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно, кроме случаев продажи долей);
• нотариальное согласие супруга (если применимо);
• квитанция об уплате госпошлины (ориентировочно 2000 руб. для физлиц, точный размер уточняйте на сайте Росреестра).

Срок регистрации — до 7 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Риски и как их минимизировать

• Оспаривание сделки — если не получено согласие супруга или нарушены права третьих лиц (например, несовершеннолетних детей). Проверьте, нет ли обременений и прав несовершеннолетних.
• Налоговые риски — доначисление НДФЛ при занижении цены или невозможность вычета для покупателя. Указывайте реальную стоимость и консультируйтесь с налоговым специалистом.
• Споры о разделе имущества — если в будущем возникнет спор о разделе, сделка может быть признана мнимой (ст. 170 ГК РФ). Чтобы этого избежать, четко фиксируйте возмездность и реальную передачу денег.
• Приостановка регистрации — из-за отсутствия согласия или ошибок в документах. Тщательно готовьте пакет документов.

Когда лучше брачный договор?

Брачный договор позволяет изменить режим совместной собственности и определить, какое имущество кому принадлежит. Это может упростить сделки между супругами в будущем. Например, если в брачном договоре указано, что конкретная недвижимость является личной собственностью одного из супругов, то ее продажа другому супругу не потребует согласия и не вызовет налоговых рисков, связанных с взаимозависимостью.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру супругу?

Да, можно. Если квартира является личным имуществом продавца, сделка проходит в обычном порядке. Если совместным — потребуется нотариальное согласие второго супруга (если он не участвует в сделке как покупатель).

Нужно ли согласие супруга при продаже ему же?

Формально, если супруг-покупатель участвует в сделке, его согласие как второго супруга не требуется. Но Росреестр может запросить документ, поэтому лучше оформить согласие для гарантии.

Когда лучше брачный договор?

Брачный договор целесообразен, если вы планируете неоднократные сделки с имуществом между собой или хотите четко разграничить права на недвижимость, чтобы избежать налоговых потерь и упростить регистрацию.

Данный материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию юриста. В каждом конкретном случае необходимо учитывать все обстоятельства и актуальные нормы законодательства.

Нормативная база и источники

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) — Гражданский кодекс РФ (часть первая) Гражданский кодекс РФ (часть первая) Консолидированный текст части первой ГК РФ: право собственности и другие вещные… официальный источник
• Досудебное обжалование — Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества — Досудебное обжалование — Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества Досудебное обжалование — Заключение договора купли-продажи недвижимого… официальный источник